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02 Ottobre 2019

Come la densificazione urbana potrebbe cambiare l’aspetto delle periferie

Da Corvetto a San Siro, Massimo Roj e Gianni Verga hanno presentato ad Assoimmobiliare una proposta innovativa per ridisegnare il futuro di 7 ambiti di edilizia popolare a Milano


I temi della riqualificazione e della rigenerazione urbana sono da tempo al centro del dibattito pubblico a Milano, sull’onda di un dinamismo che sta trasformando profondamente il volto della città. Dal “Piano Quartieri” ai progetti sul futuro degli scali ferroviari, dal nuovo Stadio Meazza all’area Expo: la Milano del prossimo decennio va incontro a un processo di trasformazione urbanistica e infrastrutturale senza precedenti.

Il documento fondamentale di questa trasformazione è il PGT “Milano 2030”, adottato a marzo e ora in fase di approvazione finale. A partire dalle sfide principali – tutela ambientale, diritto alla casa, ricucitura dei rapporti fra “centro” e “periferie” – la discussione sul nuovo PGT offre l’occasione per individuare nuove strategie di rigenerazione urbana coerenti con gli obiettivi complessivi delineati dall’amministrazione comunale.

Rientra in quest’ambito la proposta dell’architetto Massimo Roj, fondatore e AD di Progetto CMR, e dell’Ing. Gianni Verga, ex Assessore e Presidente del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, presentata durante il convegno Rigenerazione urbana: bandi e progetti dal settore pubblico, che si è tenuto martedì 1 ottobre presso la sede di Assoimmobiliare, a Milano, con la partecipazione dei rappresentanti dei maggiori investitori immobiliari attivi sul mercato italiano. 


Parola d’ordine: densificazione

Al centro della proposta, che punta a definire un vero proprio modus operandi per la rigenerazione urbana, ci sono 7 ambiti di edilizia popolare individuati sulla base di caratteristiche e necessità di intervento simili:

  1. Vialba e Quarto Oggiaro
  2. Comasina
  3. San Siro
  4. Giambellino, Lorenteggio, Inganni
  5. Sant’Ambrogio
  6. Stadera
  7. Corvetto

Tutti costruiti a cavallo tra le due guerre o nell’immediato Dopoguerra, con materiali spesso scadenti e tecniche costruttive superate, questi quartieri richiedono oggi cospicui interventi di riqualificazione strutturale e presentano difficoltà sociali dovute alla carenza di servizi, spazi verdi e centri di aggregazione, in un contesto di forte marginalità. Allo stesso tempo, però, si tratta di aree già interessate da numerosi collegamenti infrastrutturali con il resto della città, e per questo presentano un forte potenziale di sviluppo.

Partendo da questi presupposti, la proposta di Roj e Verga inverte la linea di intervento seguita finora dall’amministrazione comunale, giudicando non più sufficiente – oltre che economicamente svantaggioso – il semplice risanamento conservativo del patrimonio edilizio esistente. Si propone quindi una diversa parola d’ordine: densificazione. Ovvero, progettare “verso l’alto” la trasformazione dei quartieri in esame, andando incontro alle esigenze di equità e accessibilità lasciate insoddisfatte dallo sviluppo orizzontale dell’edilizia popolare di settant’anni fa. Densificare, infatti, significa innanzitutto risparmiare sul consumo di suolo, ricavando nuovi spazi per aree verdi comuni, ma anche sfruttare meglio le infrastrutture esistenti – trasporti, strutture sanitarie, scuole – che sono compatibili con un processo di densificazione. In più, il rinnovamento del patrimonio edilizio e l’insediamento di nuovi servizi permette di ostacolare i processi di “ghettizzazione”, favorendo un mix sociale eterogeneo, verso un modello di città policentrica, formata da distretti virtualmente autosufficienti e collegati tra loro. Come ha spiegato l’Ing. Verga, “il termine rigenerazione vuol dire, in sintesi, rifare pezzi di città: rifarla nel suo complesso, dal punto di vista urbanistico e edilizio, rifarla per le infrastrutture di servizio, ma anche rifarla negli abitanti, che devono essere aiutati a crescere”. 


Hafen City, ad AmburgoHafen City, ad Amburgo

Da Amburgo a San Siro

Gli esempi su cui si basa la proposta vengono soprattutto dall’estero: HafenCity, il progetto di rigenerazione urbana che ha trasformato il porto di Amburgo in un “museo di architettura contemporanea a cielo aperto”, e il piano Le Grand Paris, in fase di realizzazione nella capitale francese, che prevede oltre 70 mila nuove abitazioni all’anno e 18 milioni di metri quadri di nuovo costruito concentrati in 12 “hub” edilizi. Ma anche nella “vecchia” Milano non mancano esempi di sviluppo urbano virtuosi: Città Studi, ad esempio, presenta un indice territoriale di 3 mq/mq (contro 1 mq/mq nei 7 ambiti edilizi presi in considerazione), con edifici di altezza media di 8 piani fuori terra disposti attorno a cortili e spazi verdi. 

Ma come funzionerebbe, nel concreto, l’avvio di un piano di rigenerazione così radicale? Verga e Roj delineano un processo step by step basato sul coinvolgimento di operatori privati, a costo zero per l’amministrazione pubblica: quest’ultima sviluppa il piano strategico e seleziona, attraverso una procedura di evidenza pubblica, gli operatori privati; questi, a loro volta, sviluppano gli ambiti individuati, realizzando gli interventi di densificazione e commercializzazione degli immobili privati secondo i criteri definiti dal bando; infine, il privato compensa il soggetto pubblico in seguito alla cessione delle aree, attraverso lo sviluppo di nuovi immobili per il pubblico e la riqualificazione dello spazio pubblico limitrofo all’intervento. 

Per illustrare la proposta, Verga e Roj hanno presentato un’ipotesi pilota di densificazione del quadrilatero Selinunte, nel quartiere San Siro, un complesso di edilizia popolare costruito tra il 1935 e il 1947. Attraverso tre fasi di intervento, a partire dal polo di piazzale Segesta – dove si trova la fermata della M5 – si propone di trasformare radicalmente l’aspetto del quadrilatero: non più una serie di edifici bassi disposti a “filare”, ma più nuclei ad alta densità disposti attorno ad aree verdi comuni. Secondo l’ipotesi, in questo modo è possibile triplicare la superficie costruita, diminuendo allo stesso tempo del 16% la superficie coperta e decuplicando il verde fruibile. Un piano ambizioso, che dimostra la possibilità di far correre sullo stesso piano rigenerazione urbana, sociale e ambientale, lasciandosi alle spalle modelli insediativi ormai superati.

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